[轉錄]銀拍屋

銀拍屋售價 低於市價約1成 自由時報記者林耀文／專題報導 由於部分財務出現問題的購屋消費者，因無法繳納銀行貸款本息，銀行申請法院拍賣後，再承接這類擔保品房屋，由銀行自行或委託房仲業者出售，即為所謂「銀拍屋」。這種物件因售價低於市價行情約1成內，且屋況條件較穩定，銀行配合貸款可達8、9成，成為懂門道的內行消費者購買便宜屋的新管道。 聯邦銀行北高雄分行經理葉妙慧指出，銀拍屋的物件特色，就是房屋售價較市價行情為低，一般可低於市價約1成內，且為增添銀拍屋的賣相，目前不少銀行業者出售銀拍屋之前，皆會適度整修房屋內部，甚至進行小幅裝修，讓看屋消費者留下好印象，以加速出清物件。 國泰世華銀行高雄區域中心業務協理許峰誌表示，銀拍屋的物件供給並無定量，且時程不一，因此銀行處理這類物件時，除了在部分銀行分行櫃臺旁會設置部分銀拍屋物件看板，銀行網站上也多會建置銀拍屋物件查詢系統，有意購買銀拍屋的消費者，可先上網查詢仍在法院拍賣中的物件，再向銀行洽問，這也是搶先獲得物件流通資訊的有利模式。

買便宜屋的新管道 向銀行買房子 自由時報記者林耀文／專題報導 一些熟悉便宜屋管道的投資老手與內行人士，看準部分位於市區繁榮商圈的銀拍屋，購屋後小幅裝修室內提高賣相，再轉手賺取數十萬元價差，這也讓銀拍屋成為1條小額投資獲利新管道。 住商不動產高雄大樂加盟店經理林孝誠指出，雖然銀行委託房仲業處理的銀拍屋物件逐漸減少，但仍有一些專業投資老手，大膽下場鎖定位於市區繁榮商圈內的銀拍屋物件，以稍低於中古屋市場行情的價格取得後，進行室內牆壁重新粉刷油漆，或添購部分家電用品與家具，提高產品賣相再拉高售價，買方接受度仍高，這從2年前房市回溫開始，成為小額投資房地產獲利新管道。 例如，投資客老王經常在房仲店頭與銀行分行走動聯繫，去年底即鎖定1戶位於北高雄河堤社區，屋齡約6年的中古大樓3房銀拍屋物件，他以稍低於中古屋市場行情的單坪7萬餘元，向銀行購買後，即花費10餘萬元進行室內改裝，再拉高單坪售價約10萬餘元出售，2個月後終於以單坪9萬元售出，扣除成本與利息負擔，淨賺30萬元，讓房仲業者訝異不已。

去年房市交易 每12 戶有1戶法拍屋 買法拍 專業知識不可少 去年全台一年的法拍市場總拍定數達4萬7755件，和內政部地政司93年買賣移轉件數統計的54萬9799件相比，約佔8.5%左右，大約每12戶房屋交易就有1戶法拍屋，顯示法拍市場已逐漸成為民眾購屋的正常管道之一了。 一般人都認為購買法拍屋可以買到「便宜貨」，部分法拍屋和市價行情有一段差距，不過法拍屋的「專業知識」較為複雜，如果事前沒做過功課，有可能撿不到便宜，還有一堆麻煩事呢。 根據透明房訊的統計顯示， 全台各地方法院法拍屋的總金額近幾年頻創新高，90年為820億元、91年飆升到1356億元、92年還衝到1872億元，但到去年則下滑到1106億元，不過這不表示法拍屋市場已經退燒，而是受到房市景氣轉好的帶動影響，導致整個法拍屋市場流通的拍賣物件大減，加上大型的AMC資產管理公司前兩年大舉吃下大量的銀行不良債權，相對也使得流入法院拍賣程序的標的物少掉許多。 法拍行情 與中古屋相去不遠 由於整體法拍屋的「供給」數量大減，但在投標公司的帶動下，投入這個領域的自住型民眾不斷增多，也讓法拍屋的得標金額和中古屋市價行情差距不遠，其中總價在2、3百萬元左右的低總價法拍屋，加上相關成本之後，大約可較附近的中古屋便宜5%左右。 第2拍多可成交 若是條件還不錯的法拍屋案件，大概在第2拍左右就可順利拍出，除非案件的條件太差或為大面積的商業不動產，已少出現到特別拍還賣不出去的情況。 若是屬總價在1、2千萬元以上的高總價法拍屋，則因投標競爭者相對較為有限，大概可較周邊的市場行情略低1成左右，也和過去法拍屋至少可便宜2成以上的狀況有一段差距。 由於向法院「買房子」不比向建商、房仲業者或是一般民眾購屋那樣「單純」，在決定下手買法拍屋之前，得要先仔細研究什麼叫做「法拍屋」﹗

專家傾囊／下標前 標的物走一遭 《104法拍屋標購廣場總經理林德泉》 林德泉表示，法拍屋的「學問」雖然不少，但是如果剛好有自己喜歡的物件遭法拍，價格又相對便宜的話，相信很多人還是想試試看。 不過建議初次購買法拍屋、從來沒有法拍購買經驗的民眾，法拍屋不比民間的房屋買賣交易，首先事前無法先勘查屋況，因此在投標前最好能到標的物走一趟，請教一下左右鄰居這間房子的狀況，了解一下是否有第三人租賃或是佔用的難處理狀況，再決定是否要下手。 若是運氣不錯，遇到有相同格局的鄰居，願意讓你進入他家看一下平面格局，那就更理想了，可對房屋的內部有更進一步的掌握。 找代辦 花錢買方便 此外，因法拍屋的注意細節相當多，在決定投標之前，最好能多蒐集一些相關情報，或是詢問一下有這方面經驗的朋友做為參考，不然最直接的方法就是「花錢買經驗」，直接找專業的代標公司幫忙處理，也是一種辦法。 投標前就要先將所有的相關費用都加計進去，如果和區域的中古屋行情相較，仍舊是「有利可圖」，再出手投標比較妥當。

專家傾囊／得標後 才是重頭戲 《北中南法拍資訊社負責人許瑞麟》 許瑞麟表示，購買法拍屋反而是得標之後的事情比較麻煩一點，尤其又以點不點交的「學問」最大，而且若以為註明點交的個案，法院會主動幫你交屋，那你就錯了，即使是點交的個案，得標人仍舊需要向法院遞點交狀才行。 如果是不點交的狀況，大致可分為無權佔用、租約、借用或抵債使用，以及優先購買權等狀況，處理方法各不相同，不過無論是那一種狀況，基本上如果得標人願意花錢解決，都可以快速排除問題。 交屋時 圓融處理最好 要注意的是，得標人後續在處理交屋問題的態度上，最好能圓融一點，不要一點都不願意退讓，否則原屋主若是惡意破壞房子，對自己反而不利，即使可以告對方毀損，最後拿到一間破壞殆盡的房子也沒價值了。